댓글 0건 조회 347회 작성일 2005-11-02

>[파이낸셜뉴스 2005-10-31 22:12]
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>'기반시설부담금제, 땅값 급등, 철근 등 건설 기초자재 가격 줄줄이 상승, 아파트 발코니 확장 허용에 따른 안전기준 강화, 층간소음 저감대책, 공원 주변 일조권 규제 강화….'
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>건설업체들의 아파트 분양가 과다책정에 대한 논란이 계속되고 있는 가운데 각종 주택건설 규제가 강화되고 토지, 건설 기초자재 등 아파트 건설에 따른 직·간접적인 원가상승 요인이 줄줄이 시행 대기중이어서 내년부터 민간 아파트 분양가격이 큰 폭으로 상승할 것으로 예상된다. 이에 따라 아파트 분양가 책정을 둘러싸고 건설업체와 수요자 및 소비자단체간 갈등이 더욱 심화되고 실수요자들의 내집 마련 비용부담도 크게 늘어날 전망이다.
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>지난달 31일 건설 및 부동산 업계에 따르면 내년부터 주택원가 상승에 직접적인 영향을 주는 8·31 부동산종합대책의 후속조치가 본격 시행되고 주거의 질적수준 향상을 위한 각종 건축기준 강화 등이 잇따라 시행예고되면서 건축비 부담이 크게 늘어 분양가 급등이 불가피할 것으로 전망된다.
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>건설업계에서는 기반시설부담금제 도입에 따른 분양가 상승요인만도 대도시 주요지역 기준으로 평당 200만원 안팎에 이를 것으로 내다봤다.
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>■분양가 인상요인 줄줄이 대기
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>◇기반시설 부담금제=건설업계는 내년 이후 공급되는 아파트의 경우 가장 큰 분양가 상승요인으로 내년 3월께 도입될 기반시설부담금제를 꼽고 있다. 기반시설부담금제는 일정 부과율에 따라 땅값과 건축연면적에 의해 부과되는 것이다.
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>땅값이 평당 1000만원 수준인 서울 강남권과 지방 대도시 주요지역의 경우 아파트의 분양가는 평당 100만∼150만원가량 높아져 30평형의 경우 3000만∼4500만원의 추가 비용을 입주예정자가 부담해야 한다. 실제 건설교통부가 올해 분양된 재건축 및 일반 아파트를 대상으로 시뮬레이션한 결과 재건축 대상인 서울 송파구 A단지의 일반분양 33평형은 부과율을 20%로 할 경우 3820만원(직접 기반시설 설치비용 차감시 2466만원), 25%로 하면 4775만원(3421만원)의 부담금이 부과될 예정이다.
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>평당 땅값이 100만원 수준인 지방 중소도시의 경우도 기반시설부담금이 평당 20만∼30만원 정도 부과돼 모두 분양가 인상요인으로 작용하게 된다.
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>◇개발열기 타고 땅값 급등=아파트 건설 원가에 직접적인 영향을 미치는 땅값 상승에 따른 부담도 적지 않다.
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>건교부에 따르면 올들어 지난 9월 말까지 전국의 땅값은 평균 3.83%나 상승해 이미 지난해 연간 상승률(3.86%)에 육박했다. 개발 호재가 집중된 일부 시,군지역의 땅값은 이미 10%를 훨씬 넘어섰다.
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>각종 투기예방 대책에도 불구하고 기업도시 시범단지 개발과 지방 11개 시·도에 대한 혁신도시 입지선정, 수도권 기존택지지구 개발면적 확대 등 전국적인 개발호재로 땅값 상승은 앞으로도 당분간 계속될 전망이고 아파트 수요 역시 이들 지역에 몰릴 수밖에 없어 아파트 분양가 상승은 불가피하다는 게 건설업계 관계자들의 말이다.
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>◇층간소음 규제 강화=더구나 지난 7월부터는 아파트 층간소음 저감을 위해 바닥 슬래브 두께를 종전 180㎜에서 210㎜강화한 것도 분양원가 상승요인으로 작용하고 있다. 층간소음 규제를 강화한 건축법 시행령이 지난 7월부터 시행되고 있지만 최근에 지어지는 아파트의 경우 이미 제도 시행 전에 사업승인이나 건축허가를 받은 것들이어서 실질적으로 내년 이후 분양물량부터 적용된다.
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>두산산업개발 관계자는 “바닥 두께를 강화할 경우 기본 건축비만 평당 20만원 정도 추가되고 여기에 바닥 두께 증가에 따른 건축가구 수 축소에 따른 부담까지 감안하면 분양가 상승요인은 이보다 훨씬 높아진다”고 말했다.
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>◇발코니 확장 안전 및 환기 기준 강화=발코니 확장 허용에 따른 안전시설 추가설치 문제도 분양가 인상요인이다. 소방안전을 위해 모든 층에 스프링클러를 설치할 경우 층간 높이가 20㎝가량 높아지게 되고 이렇게 되면 건축비 또한 상당부분 상승할 전망이다. 아울러 피난 및 구난시설 강화방안도 마련중이어서 이래저래 분양가 추가인상은 불가피하다.
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>이와 함께 내년 초에는 아파트 천장 속에 별도의 자연환기장치를 만들어 1시간 내에 실내공기의 70%를 배출시키도록 하는 환기시스템 설치 기준도 강화된다.
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>◇근린공원 일조권 적용=내년 1월18일부터는 근린공원이나 어린이공원에도 일조권이 적용돼 인접지 경계 거리의 2배로 제한되는 아파트 높이 산정방식은 앞으로 근린공원이나 어린이공원의 중심에서 공원 시작지점으로 바뀐다.
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>이는 공원이 인접지 경계와의 거리 산정에서 제외되는 것으로 공원에 일조권을 적용하기 위한 것이다. 이를 적용해 아파트를 지을 경우 용적률을 낮출 수밖에 없게 돼 건설업체들은 사업성 보전을 위해 이를 분양가에 적용할 수밖에 없다는 입장이다.
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>이밖에도 금리인상에 따른 건설업체의 건설자금 금융비용 부담증가, 고유가 지속에 따른 철근·마감재 등 자재값 상승 등 간접적인 요인들도 분양가격 산정에 영향을 미칠 것으로 예상된다.
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>■정부 분양가 과도한 상승은 없을 것
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>정부는 내년 아파트 분양가가 일부 인상요인이 있긴 하지만 과도한 상승은 없을 것으로 내다봤다. 우선 8·31 대책으로 가수요자들의 수요기반이 취약해지는 마당에 건설업체들이 과다하게 분양가를 책정할 경우 미분양을 우려해야 하기 때문이라는 게 그 이유다.
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>또 공공택지내 아파트의 경우 원가연동제가 적용돼 오히려 주변 분양가 상승을 억제하게 되는 데다 기반시설부담금은 주변지역의 생활여건 개선으로 이어져 입주자가 혜택을 볼 수 있다고 설명했다.
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>그러나 건설업체들은 분양경기가 극도로 침체된 상황에서 분양가 인상요인을 다 반영시키기는 어려울 것이라면서 따라서 사업성을 철저히 따져 충분한 사업성이 나오는 사업에만 주력하게 될 것이라고 입을 모은다.
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>이렇게 될 경우 자칫 주택공급이 크게 위축돼 중장기적으로 수급불안을 초래하고 이에 따라 분양가 급등현상이 되풀이될 것이라는 게 일반적인 견해다.
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>/ poongnue@fnnews.com 정훈식기자
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